こんな時にご相談ください

これから不動産を購入する。契約書の内容についてチェックしてほしい。
家賃滞納者から家賃を回収したい。不動産から立ち退いてほしい。
老朽化した不動産を立て替えたい。どのように手続を進めればいいか教えてほしい。

弊所が行う業務の概要

• 契約締結に伴う各種契約書の作成、チェック
• 建物明渡の交渉、訴訟提起
• 賃料増額減額交渉、訴訟提起
• 不動産売買、仲介に伴う各種トラブルへの対応
• ビル・店舗・住宅賃貸借・定期借地権
• 境界確定、相隣関係、地役権
• 建物区分所有
• その他不動産関連業務全般

滞納家賃の回収方法

一番重要なことは、当たり前ですが、家賃の滞納を生じさせないことです。そのためには、入居申込みがあった際にしっかり身元調査、審査を行い、保証会社への加入を義務付けることが必要です。保証会社への加入に加えて連帯保証人をつけることも検討してもよいでしょう。
入居者が保証会社に加入していた場合には、万一、家賃の滞納が生じてしまっても、保証会社から代位弁済を受けることによって家賃を回収することができます。他方で、保証会社に加入していなかった場合には、入居時に受領した敷金や保証金を滞納家賃に充当することが考えられます。
しかし、保証会社に加入していなかったり、契約締結時に敷金を受け取っていなかったりしたような場合には、「口頭・電話・手紙等による督促」、「内容証明郵便による督促状・請求書の送付」、「裁判外での交渉」、「裁判による回収」、「強制執行」と、段階を踏んだ対応を取ることが考えられます。

滞納家賃回収の流れ

家賃の滞納が発生した場合には、以下の流れでその回収を図り、最悪、賃貸物件からの立退きを求めていくことになります。

• 内容証明郵便の送付
  家賃の滞納が生じた場合、まずは賃借人本人に対し、口頭や電話・手紙等で、支払いを督促するのが、穏当かつ簡便です。物件の管理を管理会社に委託している場合には、管理会社が督促を行ってくれるのが一般的です。督促をしないままでいると、賃借人の側にも「払わなくても何も言われないので、そのままにしておこう」という甘い考えが出てきてしまい、ずるずる滞納状態が続いてしまうことがありますので、滞納が生じた場合には、すぐに督促を行うのが肝要です。
  督促をしても支払ってもらえない場合には、速やかに家賃の支払いを求める内容証明郵便を送付して督促することが重要です。内容証明郵便により、督促をしたことを証拠として残すことができます。なお、賃借人が内容証明郵便の受け取りを拒否する可能性もあるため、内容証明郵便の発送と同時に同内容の督促状を普通郵便で送付しておくとよいでしょう。
• 裁判外での交渉
  内容証明郵便による督促により、賃借人が交渉に応じる態度を示した場合には、滞納分の支払い方法（一括か分割か）や賃貸借契約の継続等について交渉し、双方合意の上、支払いを続けてもらうか、退去してもらうかを決定します。合意ができた場合には、必ずその内容を書面にまとめておく必要があります。
• 明渡訴訟の提起
  裁判外での交渉で解決ができない場合には、建物明渡訴訟を提起します。賃料不払いが原因の場合には、数回の期日で結審となり、勝訴判決が下されるのが一般的だと思われます。
• 強制執行
  勝訴判決が下された後、賃借人が任意に立退きをしてくれればよいのですが、そうでない場合があります。その場合には、強制執行の手続を進める必要があります。
  強制執行は債務名義（判決正本）に基づいて、地方裁判所に申立てをします。
• 連帯保証人に対する請求
  賃貸借契約締結の際に保証会社とは別に連帯保証人と連帯保証契約を締結している場合には、連帯保証人に対しても家賃の督促を行うことができます。
  訴訟を提起する場合にも、連帯保証人を被告することができます。